La surface habitable : qu’est-ce que c’est ?

Avant d’investir dans l’immobilier, que ce soit en louant ou en achetant, il existe certains termes techniques que vous devez maîtriser au préalable. Parmi les plus cités, il y a ce qu’on appelle la « surface habitable » parfois aussi appelée « loi Boutin ». Il s’agit de la superficie d’un logement disponible pour l’aménagement. Mais à quoi sert-elle précisément et comment peut-on la mesurer ? Afin de répondre à ces questions, nous vous invitons de lire ces quelques lignes détaillant tout ce que vous devez savoir à ce sujet.

Définition

Définie par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, la surface habitable concerne toute superficie comprise dans un logement et qui peut être habitée et touchée par l’aménagement. En tout, c’est la somme des surfaces de plancher construites de chaque pièce. Aussi, les espaces occupés par le second œuvre dont les murs, les cloisons, les embrasures de portes et fenêtres, ainsi que les gaines, les marches et les cages d’escaliers ne sont pas comprises dans la surface habitable.

En tout donc, l’on peut conclure la définition de la surface habitable par la formule suivante :

Surface habitable = surface de plancher – espace occupé par le second œuvre

Les gens, notamment les agents immobiliers et les acquéreurs ont tendance à la confondre avec la superficie Loi Carrez. C’est pourquoi il est très important de la connaître, car elle sert de mesure pour les locataires de la surface réellement disponible dans le logement de leur choix.

À titre d’information, pour qu’une pièce soit qualifiée de « surface habitable » elle doit bénéficier d’une hauteur sous plafond minimale de 1,80 mètre. A cette raison sont alors exclus de cette catégorie :

• les caves et sous-sols ;
• les combles non aménagés ;
• les terrasses, balcons et loggias ;
• les séchoirs extérieurs ;
• les remises et garages ;
• les vérandas et autres espaces vitrés définis par l’article R. 111-10 ;
• les dépendances ;
• les locaux communs.

À quoi sert de calculer une surface habitable ?

Afin de pouvoir fixer un prix de vente juste et de valoriser les espaces non habitables, il est important de savoir ce qu’est la surface habitable et comment la mesurer.

Pour vraiment comprendre et savoir calculer la surface habitable, il faut également savoir calculer la surface plancher et la surface Loi Carrez. La surface plancher s’agit d’une surface de chaque niveau clos et couvert sous un plafond minimum de 1,80 m sans compter les épaisseurs, l’isolation des cloisons et les murs. Et la surface Loi Carrez n’est pas obligatoire, mais est également incontournable dans la vente immobilière, notamment dans la signature chez le notaire et dans le compromis de vente.

Dans le calcul de la surface habitable, une marge de 5 % d’erreur peut être tolérée si le vendeur le réclame. Mais pour éviter cela, il est préférable de faire réaliser ce calcul par un professionnel.

Comment calculer la surface habitable ?

Vous ne pouvez pas calculer la surface habitable sans avoir déterminé au préalable les pièces à retenir dans ce calcul. Il faut ensuite multiplier leur largeur par leur longueur, un calcul pour chacune des pièces et vous allez additionner le total à la fin. L’unité de mesure du résultat sera logiquement en mètres carrés. Selon la loi sortie en avril 2017, la surface habitable doit apparaître dans les baux de location de biens loués vides en qualité de résidence principale. Les locations meublées et/ou saisonnières n’entrent donc pas dans cette catégorie.

Si vous n’engagez pas de professionnel comme un expert-géomètre dans ce calcul, et que vous commettez une erreur de 7 %, le locataire pourra alors demander une réduction de 7 % du loyer. Pour en savoir plus, visitez le blog Bièvre-Liers .